景观水池变停车场，江苏一小区众业主众筹请挖机拆除，律师：若属公摊面积则不可私改

1月21日，有网友拍下江苏淮安市一高级公寓门前的，有数辆挖掘机在足浴店门外的前坪工作中，视频发布主要内容提及，因为“强占公共设施、私挖地面，乱埋乱接任道，将景观水池改成了地下车库，业主们反对无效后，因而产品众筹请挖掘机，将足疗城前地下车库损坏。

△此前喷泉广场小孩玩耍

11月21日，潇湘晨报记者联系到小区在这其中一户业主，业主称此前就经常出现过强占公共设施，私挖地面，乱接任身的状况，住宅小区数次召开专题会规定对违法违章工程建筑正面回应，多次反映均无果，因而业主们选择自费请挖掘机到达现场撤消。

杭州路住宅小区工作人员告诉记者，现在有多部门联动干涉，住宅小区，物业管理服务，派出所以及业主都在一起商讨，目前挖掘机已退出。

售楼部的前坪，是不是算业主公摊面积，倘若算，房地产开发商擅自改成地下车库是否违法，倘若谈不上公摊面积，所有权归房地产开发商，业主这一举动是否违法？潇湘晨报记者通电话知名刑事辩护律师、河南泽槿律师事务所主任付建对该难点作出说明。

1、售楼部的前坪，是不是算业主公摊面积？

付建：需视具体情况而定。一般来说，倘若售楼部前坪是为主导幢楼提供服务公共场合，而且在规划和建设时列为了公摊面积范围，那其应属于业主共有部分。若售楼部前坪是有别于居民小区其他建筑之外，有清晰房屋产权年限划分，并且没有列为公摊面积，则其房屋产权年限极有可能归开发人员所有。

根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，不应计入的公用建筑室内空间设计包括房子出售公司自营、自买房子，其他买房者赢利的等其他经营性用房，需要进行分摊的，需在销（预）售协议书中注明房子名字、需摊分的建筑面积。

通常情况下售楼部前坪不属于公摊面积，具体取决于购房购销合同服务承诺。

2、若属于公摊面积，开发商和物业一起未经业主们容许改成地下车库是否违法？

付建：倘若售楼部前坪属于公摊面积，房地产开发商私自改成地下车库不合规，损害业主对共有部分的共有权，房地产开发商未经业主容许擅自改变主要用途，违反了《民法典》中关于业主建筑物区分所有权的相关规定。损害业主对共有部分的共有权，业主有专利申请权恢复过来、承担责任。

3、业主们自筹经费请挖掘机这一举动是否违法？

付建：若售楼部前坪房屋产权年限归房地产开发商，业主产品众筹请挖机损坏地下停车场行为则可能涉嫌违法。不能擅自选用损坏行为，否则可能构成故意毁坏财物罪，要承担法律责任岗位职责。

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